Το Προεδρικό Διάταγμα που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Δ’ 194/2025 αποτελεί μια απόπειρα συνολικής επαναρρύθμισης του τρόπου και των διαδικασιών οριοθέτησης των μικρών οικισμών της χώρας, ενσωματώνοντας ταυτόχρονα ζητήματα χρήσεων γης, γενικών όρων και περιορισμών δόμησης. Παρά τον εκ πρώτης όψεως εκσυγχρονιστικό του χαρακτήρα, η νέα αυτή ρύθμιση αναδεικνύει μια σειρά από βαθιά προβληματικά σημεία τόσο στο επίπεδο της νομικής τεχνικής όσο και της ουσιαστικής πολεοδομικής λογικής.
Πρώτον, η υποτιθέμενη «ενιαιοποίηση» της διαδικασίας οριοθέτησης οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων αποκρύπτει την πολυπλοκότητα και την ανομοιογένεια αυτών των συνόλων. Το Π.Δ. προβλέπει μια ενιαία μεθοδολογία για οικισμούς με 100 ή με 2.000 κατοίκους, με αποτέλεσμα να αντιμετωπίζονται ως ομοειδείς περιοχές με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά και ανάγκες. Οι διαφορετικοί τύποι οικισμών (παραδοσιακοί, δυναμικοί, διάσπαρτοι, τουριστικοί κ.λπ.) ενώ ονοματίζονται, τελικώς υπάγονται σε μια υπερβολικά τυποποιημένη διαδικασία, που κινδυνεύει να αγνοήσει κρίσιμες τοπικές ιδιομορφίες.
Δεύτερον, η κατάταξη των οικισμών σε Ζώνες Α, Β και Β1, βάσει της χρονολογίας δημιουργίας του εκάστοτε τμήματος, δημιουργεί έναν αναχρονιστικό πολεοδομικό δυϊσμό. Αντί να αποτιμάται ο σημερινός χαρακτήρας και λειτουργικός ρόλος κάθε περιοχής, επαναλαμβάνεται η απολιθωμένη λογική του έτους 1923 ως κριτηρίου πολεοδομικής διαφοροποίησης, γεγονός που συχνά οδηγεί σε διοικητικά αδιέξοδα και ανακριβείς αποτυπώσεις του πραγματικού ιστού.
Τρίτον, το Π.Δ. θέτει έναν υπέρμετρα σύνθετο μηχανισμό καθορισμού και επανελέγχου ορίων, με πολλαπλές διασταυρώσεις δεδομένων (απογραφές, χαρτογραφικά υπόβαθρα, γεωλογικές μελέτες, παλαιές αποφάσεις διοίκησης κ.λπ.) και χωρίς σαφείς χρονικές προθεσμίες. Αυτό ενδέχεται να επιφέρει σοβαρές καθυστερήσεις σε αναγκαίες πράξεις οριοθέτησης ή επανεγκρίσεις, κυρίως σε περιοχές όπου υπάρχουν κοινωνικές πιέσεις ή αιτήματα για νομιμοποίηση δομημένων περιοχών.
Επιπλέον, εγείρονται ερωτήματα ως προς τη νομιμότητα και την αποτελεσματικότητα των προτεινόμενων αποκλεισμών από την οριοθέτηση. Για παράδειγμα, η γενική εξαίρεση γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας ή περιοχών εντός Natura μπορεί να στερήσει κρίσιμους λειτουργικούς πόρους από μικρούς ορεινούς ή νησιωτικούς οικισμούς που ιστορικά συμβίωναν με τη φύση χωρίς να την καταστρέφουν. Μια οριζόντια απαγόρευση, χωρίς επιτόπια εκτίμηση, δεν συνάδει με την έννοια της βιώσιμης ανάπτυξης.
Τέλος, η πολυνομία που ενσωματώνεται στο παρόν διάταγμα, με παραπομπές σε δεκάδες νομοθετήματα (ν. 998/1979, ν. 2971/2001, ν. 4447/2016, π.δ. 59/2018 κ.ά.), εντείνει τη ρυθμιστική ασάφεια και καθιστά εξαιρετικά δυσχερή την κατανόηση και εφαρμογή του από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης αλλά και από τους πολίτες. Η μεταφορά της ευθύνης ερμηνείας σε μελετητές και διοικητικά όργανα, χωρίς επαρκή οδηγό εφαρμογής, επιτείνει τη νομική ανασφάλεια και δημιουργεί εστίες αυθαιρεσίας.
Συνοψίζοντας, το νέο Π.Δ. για την οριοθέτηση μικρών οικισμών επιχειρεί να θέσει τάξη σε ένα χαοτικό πεδίο, αλλά τελικώς παράγει ένα δυσανάγνωστο και υπερρυθμιστικό πλαίσιο, που περισσότερο συγκαλύπτει παρά επιλύει τα διαρθρωτικά προβλήματα του ελληνικού πολεοδομικού σχεδιασμού. Αντί για μια ευέλικτη, στοχευμένη και απλοποιημένη διαδικασία, προσφέρεται ένα πολυδαίδαλο πλέγμα ρυθμίσεων, που δεν ανταποκρίνεται στην ανάγκη για ουσιαστικό χωρικό εξορθολογισμό των οικισμών της ελληνικής υπαίθρου.
Παναγιώτης Γαλάνης
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
