Το 2026 βρίσκει το πολεοδομικό/περιβαλλοντικό δίκαιο σε κατάσταση «μεταβατικής κανονικότητας»: τα δικαστικά όρια των οριζόντιων πολεοδομικών κινήτρων έχουν ήδη τεθεί με σαφήνεια από την Ολομέλεια του ΣτΕ (αποφάσεις 146–149/2025), ιδίως ως προς την αντίθεση ενός οριζόντιου συστήματος προσαυξήσεων συντελεστή/ύψους προς το άρθρο 24 Συντ., όταν αυτό λειτουργεί ως κατ’ ουσίαν παρέκκλιση από το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής χωρίς ειδική χωρική τεκμηρίωση. Η Διοίκηση απάντησε με «γέφυρες» ασφάλειας δικαίου: ο μηχανισμός του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, ο χρονικός κόφτης της 11ης Δεκεμβρίου 2024 για έργα που είχαν νομίμως εκκινήσει, και η κανονιστική εξειδίκευση της διαδικασίας με το Π.Δ. 94/2025 (ΦΕΚ Α’ 196/11.11.2025), το οποίο οργανώνει το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), προσδιορίζει όρους/προϋποθέσεις «εκκίνησης εργασιών» και ρυθμίζει το ύψος/τη διαδικασία καταβολής. Παρά ταύτα, το 2026 δεν είναι χρονιά οριστικής «τακτοποίησης», αλλά χρονιά κρίσιμων σταθμίσεων: Δήμοι έχουν ήδη προαναγγείλει νέο κύκλο προσφυγών στο ΣτΕ κατά του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και της λογικής συνέχισης αδειών με μπόνους μέσω αντιστάθμισης. Το θεσμικό διακύβευμα είναι διπλό: αφενός, αν μπορεί να γίνει δεκτό ότι μια αμιγώς πολεοδομική «υπέρβαση» (όγκος/ύψος/σκίαση/φόρτος υποδομών) θεραπεύεται με γενικό σχέδιο αναβάθμισης και χρηματική συνιστώσα, χωρίς εξειδίκευση αιτιώδους ισοδυναμίας σε επίπεδο συγκεκριμένου μικρο-περιβάλλοντος· αφετέρου, ποια είναι τα όρια της αναδρομικής προστασίας της εμπιστοσύνης του διοικούμενου (επενδυτή/ιδιοκτήτη) όταν ο κανόνας που επικαλέστηκε κρίνεται αντισυνταγματικός ως προς τον πυρήνα του. Εδώ, κάθε πρακτική επιλογή ακουμπά «και άλλο δικαίωμα»: η προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος (άρθρο 24 Συντ.) δεν αντιπαρατίθεται μόνο στην ιδιοκτησία (άρθρο 17 Συντ., ΠΠΠ-1 ΕΣΔΑ), αλλά και στη λειτουργική υπόσταση της κατοικίας και της ιδιωτικής ζωής των περιοίκων (άρθρο 8 ΕΣΔΑ), στην ισότητα/ισονομία μεταξύ όμορων ιδιοκτησιών (άρθρο 4 Συντ.) και στο δικαίωμα αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας (άρθρο 20 Συντ.), όταν ο νομοθέτης «μετακινεί» συνεχώς τους κανόνες εν μέσω εκκρεμών δικών.
Σε αυτό ακριβώς το πλαίσιο εισέρχεται το σύνθημα «νέος ΝΟΚ»: η πολιτική εξαγγελία για μεταρρύθμιση δεν αφορά απλώς ένα ακόμη «μπάλωμα», αλλά την ανάγκη αποσαφήνισης βασικών μεγεθών δόμησης (περίγραμμα κτιρίου, πλάγιες αποστάσεις, όγκος) ώστε να ενισχυθεί η ενιαία εφαρμογή, να μειωθούν οι αντιφατικές ερμηνείες και να ανακτηθεί η εμπιστοσύνη πολιτών/επενδυτών. Όμως, το 2026 δείχνει ότι ο νέος ΝΟΚ δεν θα κριθεί μόνο από την «καθαρότητα» των τεχνικών ορισμών, αλλά από την ικανότητά του να εναρμονίσει τρία πεδία που σήμερα τρίζουν ταυτόχρονα: (i) τον ουσιαστικό έλεγχο συμβατότητας της δόμησης με το άρθρο 24 Συντ. (όχι ως γενικόλογη ρητορική, αλλά ως χωρική τεκμηρίωση), (ii) την ασφάλεια δικαίου στη διοικητική αδειοδότηση (πότε μια άδεια «παγιώνεται» και με ποιες συνέπειες) και (iii) την αποδοτικότητα της διοίκησης που θα εφαρμόσει τον κανόνα. Το τρίτο σκέλος γίνεται ακόμη πιο αιχμηρό, επειδή το 2026 συμπίπτει με τη θεσμική μεταβολή των ΥΔΟΜ: δρομολογείται η πρώτη φάση μεταφοράς αρμοδιοτήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο από 1η Ιουλίου 2026, με ορίζοντα πλήρους ένταξης εντός 2027, ενώ παράλληλα η ΚΕΔΕ κινείται προς μαζικές προσφυγές και τίθεται θέμα αυτοδιοικητικής αυτοτέλειας/συνταγματικότητας της μεταφοράς. Και εδώ υπάρχει «δεύτερο δικαίωμα» δίπλα στο πολεοδομικό: η κεντρικοποίηση μπορεί να υπηρετεί την ισονομία και την ενιαία εφαρμογή, αλλά μπορεί και να αποδυναμώσει την εγγύτητα της διοίκησης προς τον πολίτη, άρα την πραγματική πρόσβαση σε διοικητική εξυπηρέτηση και έννομη προστασία (όχι θεωρητικά, αλλά πρακτικά: προθεσμίες, διαφάνεια, δυνατότητα ελέγχου).
Την ίδια στιγμή, το 2026 πιέζει το σύστημα και από το μέτωπο των αυθαιρέτων και της εκτός σχεδίου δόμησης, δηλαδή από τα «παλιά» προβλήματα που παράγουν συνεχώς νέες συγκρούσεις: η προθεσμία τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγοριών 1-4 λήγει στις 31 Μαρτίου 2026, με την αγορά και τη διοίκηση να κινούνται υπό την απειλή ενός νέου κύματος αδιεξόδων (μεταβιβάσεις, χρηματοδοτήσεις, ΗΤΚ). Παράλληλα, με εγκυκλίους/παρατάσεις αναδεικνύεται ότι η εκτός σχεδίου δόμηση παραμένει σε μεταβατικά καθεστώτα (π.χ. παράταση έως 30 Ιουνίου 2026 για συγκεκριμένες διαδικασίες «μικρών οικοπέδων»), γεγονός που κρατά ζωντανό το ίδιο θεμελιώδες ερώτημα που «στοιχειώνει» και τον νέο ΝΟΚ: πότε η Πολιτεία θέτει πραγματικά σταθερούς, γενικούς κανόνες χωρικού σχεδιασμού και πότε μεταθέτει το κόστος της αδράνειας σε διαδοχικές παρατάσεις.
Κατά συνέπεια, «εν αναμονή του νέου ΝΟΚ» δεν σημαίνει απλώς αναμονή ενός κωδικοποιημένου κειμένου, αλλά αναμονή μιας νέας ισορροπίας: ενός κανόνα που θα είναι ταυτόχρονα συνταγματικά ανθεκτικός (άρθρο 24), λειτουργικά εφαρμόσιμος (ΥΔΟΜ/Κτηματολόγιο), και δίκαιος ως προς τις συγκρουόμενες αξιώσεις ιδιοκτητών και περιοίκων (άρθρα 17, 4, 20 Συντ. και ΕΣΔΑ). Αν ο νέος ΝΟΚ περιοριστεί σε τεχνικές βελτιώσεις χωρίς να «κλειδώσει» τη σχέση πολεοδομικού σχεδιασμού-κινήτρων-αντιστάθμισης σε σαφές συνταγματικό υπόδειγμα, το 2026 θα είναι απλώς ο προθάλαμος του επόμενου κύκλου ακυρωτικών δικών. Αν, αντίθετα, κατορθώσει να συνδέσει ρητά τη δόμηση με τεκμηριωμένα χωρικά δεδομένα και ελέγξιμες περιβαλλοντικές επιπτώσεις, τότε η αναμονή θα μετατραπεί σε πραγματική μετάβαση: από τις «εξαιρέσεις» στον κανόνα, από τη διαρκή αβεβαιότητα σε προβλέψιμη έννομη τάξη.
Παναγιώτης Γαλάνης
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
