Η προωθούμενη μεταφορά των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) από τους Δήμους στο «Ελληνικό Κτηματολόγιο» δεν είναι μια απλή διοικητική αναδιάρθρωση· συνιστά μεταβολή του ίδιου του μοντέλου άσκησης πολεοδομικής εξουσίας στην Ελλάδα. Ο κυβερνητικός σχεδιασμός, όπως παρουσιάζεται θεσμικά, προβλέπει ψήφιση του νομοθετικού πλαισίου έως το τέλος του α’ τριμήνου του 2026, αρχική λειτουργία σε πιλοτική βάση τον Ιούνιο 2026 σε τρία Περιφερειακά Κέντρα και αντίστοιχα Τοπικά, και πλήρη λειτουργία του νέου σχήματος στις αρχές 2027. Παράλληλα, στον δημόσιο διάλογο αποτυπώνεται ότι από 1η Ιουλίου 2026 προβλέπεται η έναρξη «πρότυπων» δομών/πολεοδομιών υπό την «ομπρέλα» του Κτηματολογίου και σταδιακή ένταξη όλων των ΥΔΟΜ έως το 2027. Η ουσία, όμως, είναι ότι ο έλεγχος νομιμότητας της δόμησης, η τήρηση της πολεοδομικής νομοθεσίας και οι κρίσιμες αδειοδοτικές πράξεις επιχειρείται να αποσπασθούν από την τοπική αυτοδιοίκηση και να «ανακτηθούν» από έναν ενιαίο φορέα εθνικής εμβέλειας, με στόχο ένα ενιαίο ψηφιακό «one stop shop» για το ακίνητο και τη δόμηση, με διαλειτουργικότητα δεδομένων κτηματολογίου–δόμησης και στήριξη σε Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη.
Στο επίπεδο των μεταρρυθμιστικών στόχων, το αφήγημα είναι σαφές: αντιμετώπιση των παθογενειών (υποστελέχωση, ανομοιόμορφη εφαρμογή κανόνων, καθυστερήσεις, «σκόρπια» δεδομένα) με κεντρικοποίηση, τυποποίηση διαδικασιών και ενίσχυση προληπτικών ελέγχων. Στην επίσημη παρουσίαση της πρωτοβουλίας περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, η «απλοποίηση και εξορθολογισμός» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, καθώς και νέο ψηφιακό πλαίσιο αδειοδότησης και «διπλών ελέγχων» με έμφαση στην ασφάλεια δικαίου. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και η αναφορά στη δημιουργία Μητρώου Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης με κλήρωση, καθώς και σε τελικό έλεγχο από κεντρική δομή σε περίπτωση πλημμελούς εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας—δηλαδή μια αρχιτεκτονική που επιδιώκει να μειώσει την ευαλωτότητα του συστήματος σε φαινόμενα διαφθοράς/πελατειακών πιέσεων και να ενισχύσει την αξιοπιστία των αδειών. Αυτή η κατεύθυνση, αν αποδώσει, μπορεί να έχει και περιβαλλοντική ποιότητα: λιγότερη «νομιμοποίηση εκ των υστέρων», πιο προληπτική συμμόρφωση και ταχύτερη ανίχνευση παραβάσεων.
Στο επίπεδο των νομικών ζητημάτων, ο πρώτος κόμβος είναι συνταγματικός: η μεταφορά αρμοδιοτήτων από τους ΟΤΑ στο κεντρικό κράτος αγγίζει τον πυρήνα της διοικητικής και οικονομικής αυτοτέλειας της τοπικής αυτοδιοίκησης (άρθρο 102 Συντ.) και επαναφέρει το ερώτημα αν η «πολεοδομία» είναι κατεξοχήν τοπική υπόθεση ή πρωτίστως κρατική λειτουργία με ενιαία χαρακτηριστικά. Η θέση της ΚΕΔΕ είναι ήδη μετωπική, μιλώντας για «κατηγορηματικό όχι», προαναγγέλλοντας προσφυγές κατά των πράξεων υλοποίησης της νομοθέτησης και εγείροντας ζήτημα συνταγματικότητας της αφαίρεσης αρμοδιοτήτων από τους Δήμους. Από την άλλη πλευρά, η κεντρικοποίηση μπορεί να στηριχθεί σε συλλογισμούς ενιαίας εφαρμογής της νομιμότητας, ισονομίας και καταπολέμησης της πολυδιάσπασης που, πρακτικά, παράγει άνιση μεταχείριση πολιτών ανά Δήμο. Η κρίσιμη δοκιμασία θα είναι η αιτιολόγηση του νομοθέτη: να αποδείξει ότι η μεταφορά είναι αναγκαία και πρόσφορη (αναλογικότητα) για την επίτευξη θεμιτών σκοπών δημόσιου συμφέροντος (π.χ. ενιαία εφαρμογή, διαφάνεια, ταχύτερη αδειοδότηση), χωρίς να μετατρέπεται σε απογύμνωση της αυτοδιοίκησης από ουσιώδεις αρμοδιότητες.
Δεύτερος κόμβος είναι ο διοικητικοδικονομικός και αφορά την ασφάλεια δικαίου και τη συνέχεια της διοικητικής δράσης. Η μετάβαση σε νέο φορέα δεν μπορεί να αφήσει «κενό αρμοδιότητας» ούτε να δημιουργήσει γκρίζες ζώνες για το ποιος υπογράφει/ελέγχει/θεωρεί πράξεις σε κρίσιμες χρονικές τομές (προεγκρίσεις, αναθεωρήσεις αδειών, ελέγχους, αυτοψίες, πρωτόκολλα αυθαιρέτων). Στο σημείο αυτό συνδέεται και «άλλο δικαίωμα»: το δικαίωμα αποτελεσματικής διοικητικής και δικαστικής προστασίας (άρθρο 20 Συντ.) προϋποθέτει προβλέψιμο αρμόδιο όργανο, σαφείς προθεσμίες και δυνατότητα πρόσβασης στα στοιχεία του φακέλου. Η τυχόν σύγχυση αρμοδιοτήτων ή η μεταφορά φακέλων χωρίς πλήρη ιχνηλασιμότητα μπορεί να παράγει κύμα ακυρωσιών για τυπική πλημμέλεια (αναρμοδιότητα, πλημμελή αιτιολογία λόγω ελλιπούς φακέλου) και να υπονομεύσει τον βασικό στόχο της μεταρρύθμισης.
Τρίτος κόμβος είναι εργασιακός και θεσμικός: η μεταφορά προσωπικού και γνώσης. Η κυβερνητική παρουσίαση μιλά για «διασφάλιση εργασιακής συνέχειας» στη μετάβαση. Εδώ όμως ανακύπτουν πρακτικά ζητήματα υπηρεσιακής κατάστασης, κινητικότητας, υπηρεσιακής υπαγωγής και πειθαρχικής εξουσίας, καθώς και ζήτημα «θεσμικής μνήμης»—ιδίως σε περιοχές όπου οι ΥΔΟΜ λειτουργούν επί δεκαετίες με εμπειρία στο τοπικό πολεοδομικό καθεστώς. Αν ο νέος φορέας απορροφήσει τους μηχανικούς και τις λειτουργίες, όπως περιγράφεται και στον Τύπο, απαιτούνται μεταβατικές ρυθμίσεις που να αποκλείουν την αποδιοργάνωση (π.χ. κίνητρα παραμονής, σαφή οργανόγραμμα, επάρκεια υποστηρικτικών υπηρεσιών, ενιαία ερμηνευτικά εργαλεία).
Τέταρτος κόμβος είναι η διαφάνεια και η προστασία δεδομένων: ο «ενιαίος ψηφιακός χάρτης», η ενοποίηση βάσεων δεδομένων κτηματολογίου–δόμησης και η ψηφιοποίηση φακέλων συνεπάγονται μαζική διαχείριση προσωπικών/περιουσιακών δεδομένων, σχεδίων, στατικών μελετών, ακόμη και ευαίσθητων πληροφοριών (π.χ. στοιχεία κατοικίας, οικονομικά στοιχεία σε συναφείς πράξεις). Η νομιμότητα αυτής της επεξεργασίας δεν είναι αυτονόητη: απαιτεί σαφείς σκοπούς, αναλογικότητα πρόσβασης (ποιος βλέπει τι), ισχυρή λογοδοσία και τεχνικές εγγυήσεις κυβερνοασφάλειας. Διαφορετικά, η μεταρρύθμιση μπορεί να παράγει νέο πεδίο ευθύνης (διοικητική, αστική, ακόμη και ποινική, κατά περίπτωση) από διαρροές ή καταχρηστικές προσβάσεις.
Η μεταφορά των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο συμπυκνώνει την αντιπαράθεση δύο μοντέλων: αποκέντρωση με εγγύτητα (αλλά συχνά άνιση ικανότητα και ευπάθεια) έναντι κεντρικοποίησης με ενιαία πρότυπα (αλλά κίνδυνο απομάκρυνσης από τις τοπικές ιδιαιτερότητες και συνταγματικές τριβές με την αυτοδιοίκηση). Το 2026–2027 θα κριθεί όχι από το αν «αλλάζει φορέας», αλλά από το αν ο νέος μηχανισμός θα παράγει ταυτόχρονα ταχύτερη και καθαρότερη αδειοδότηση, πραγματικά προληπτικούς ελέγχους (άρα προστασία του οικιστικού/φυσικού περιβάλλοντος κατά το άρθρο 24 Συντ.) και πρακτικά προσβάσιμες υπηρεσίες για τον πολίτη (άρα ενίσχυση, όχι συρρίκνωση, της αποτελεσματικής προστασίας).
Παναγιώτης Γαλάνης
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
