Η έννοια της «βιώσιμης δόμησης» και του «οικολογικού σχεδιασμού» κτηρίων έχει αναδειχθεί σε κεντρικό ζητούμενο της σύγχρονης πολεοδομικής, περιβαλλοντικής και ενεργειακής πολιτικής. Η κλιματική κρίση, η υποβάθμιση του δομημένου περιβάλλοντος και η ενεργειακή ανασφάλεια επιβάλλουν την επανεξέταση του τρόπου με τον οποίο σχεδιάζονται, κατασκευάζονται και λειτουργούν τα κτήρια, όχι μόνο ως τεχνικά έργα αλλά ως φορείς επιπτώσεων στον χώρο, στο περιβάλλον και στα ανθρώπινα δικαιώματα. Η βιώσιμη δόμηση, συνεπώς, δεν αποτελεί απλώς αρχιτεκτονική επιλογή ή τεχνολογική καινοτομία, αλλά αντικείμενο έντονης νομικής ρύθμισης, που υπάγεται σε πλέγματα εθνικού, ενωσιακού και διεθνούς δικαίου. Το παρόν άρθρο εξετάζει τις νομικές διαστάσεις του οικολογικού σχεδιασμού κτηρίων, εστιάζοντας στις υποχρεώσεις, τις τάσεις και τις προκλήσεις της σύγχρονης νομοθεσίας και νομολογίας.
1. Ορισμός και βασικές αρχές της βιώσιμης δόμησης
Η βιώσιμη δόμηση περιλαμβάνει τον σχεδιασμό, κατασκευή, λειτουργία και ανακαίνιση κτηρίων με σκοπό την ελαχιστοποίηση των περιβαλλοντικών, ενεργειακών και κοινωνικών τους αποτυπωμάτων. Βασικά κριτήρια είναι:
- η ενεργειακή αποδοτικότητα (συμμόρφωση με σχετικούς δείκτες κατανάλωσης),
- η ελαχιστοποίηση εκπομπών CO₂ και άλλων ρύπων,
- η διαχείριση φυσικών πόρων και αποβλήτων,
- η ενσωμάτωση αρχών βιοκλιματικού σχεδιασμού,
- η προστασία της υγείας και της ευημερίας των χρηστών,
- και η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή (climate-resilient design).
Οι αρχές αυτές έχουν μεταφραστεί σε δεσμευτικές ρυθμίσεις ή σε εργαλεία soft law τόσο σε ευρωπαϊκό όσο και σε εθνικό επίπεδο.
2. Νομικό πλαίσιο στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση
α. Ευρωπαϊκές Οδηγίες
Το κυριότερο ενωσιακό εργαλείο αποτελεί η Οδηγία 2010/31/ΕΕ για την ενεργειακή απόδοση των κτηρίων, όπως τροποποιήθηκε με την Οδηγία (ΕΕ) 2018/844 και τροποποιήθηκε εκ νέου στο πλαίσιο του πακέτου “Fit for 55” με την Οδηγία 2024/1275. Η οδηγία θεσπίζει την έννοια των κτηρίων σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης (nZEB) και θέτει στόχους για την κατασκευή νέων κτηρίων με ουδέτερο ισοζύγιο εκπομπών μέχρι το 2030 και την αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος έως το 2050.
Επιπλέον, η Οδηγία 2009/125/ΕΚ για την οικολογική σχεδίαση προϊόντων που σχετίζονται με την ενέργεια (EcoDesign Directive) και η Οδηγία 2012/27/ΕΕ για την ενεργειακή απόδοση επηρεάζουν άμεσα τις τεχνικές προδιαγραφές και τη λειτουργία των κτηρίων.
β. Εθνικό πλαίσιο
Στην Ελλάδα, οι ενωσιακές οδηγίες έχουν ενσωματωθεί μέσω:
- του Ν. 4122/2013 (ενεργειακή απόδοση κτηρίων),
- του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτηρίων (ΚΕΝΑΚ),
- καθώς και μέσω ειδικών προγραμμάτων χρηματοδότησης όπως το “Εξοικονομώ”, που επιβάλλει ενεργειακά και περιβαλλοντικά κριτήρια για την επιλεξιμότητα.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και η τυποποίηση και πιστοποίηση βιώσιμων κτηρίων, μέσω συστημάτων όπως τα LEED, BREEAM ή DGNB, τα οποία λειτουργούν ως de facto standards ακόμη και στην Ελλάδα, αν και η νομική τους αναγνώριση παραμένει έμμεση.
3. Οικοδομικές άδειες και θεσμική ενσωμάτωση των κριτηρίων βιωσιμότητας
Στο πεδίο των αδειοδοτικών διαδικασιών, το ισχύον πολεοδομικό δίκαιο παρέχει περιορισμένη ενσωμάτωση των αρχών βιωσιμότητας. Ο μεν ΚΕΝΑΚ εισάγει δείκτες και υποχρεώσεις ως προς τα ενεργειακά χαρακτηριστικά (ενδεικτικά U-values, ΗΤ’, ZEP), χωρίς όμως να επεκτείνεται σε ζητήματα συνολικού περιβαλλοντικού αποτυπώματος (π.χ. υλικά, ύδατα, βιοποικιλότητα).
Η έκδοση οικοδομικής άδειας προϋποθέτει μελέτη ενεργειακής απόδοσης και ΠΕΑ, αλλά δεν απαιτεί συνολικό οικολογικό αποτύπωμα (LCA) ούτε μελέτη κύκλου ζωής. Εξαίρεση αποτελούν τα δημόσια έργα, όπου η βιωσιμότητα μπορεί να τεθεί ως όρος διακήρυξης ή σύναψης σύμβασης (ιδίως υπό το ΠΔ 59/2007 και τις προβλέψεις του Ν. 4412/2016).
4. Δικαιώματα, υποχρεώσεις και αρχές του περιβαλλοντικού δικαίου
Η βιώσιμη δόμηση εμπλέκει θεμελιώδη δικαιώματα και υποχρεώσεις του κράτους, που απορρέουν από:
- το άρθρο 24 Συντάγματος (προστασία φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος),
- το άρθρο 5 Συντάγματος (προστασία υγείας, ιδιωτικής ζωής και βιώσιμης διαβίωσης),
- το άρθρο 2 ΕΣΔΑ και τη σχετική νομολογία του ΕΔΔΑ για το περιβαλλοντικό δικαίωμα στη ζωή και υγεία,
- και τις εθνικές και ενωσιακές δεσμεύσεις για το “δικαίωμα σε καθαρό και υγιές περιβάλλον”, όπως αναγνωρίζεται ρητά από το Συμβούλιο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων του ΟΗΕ και επιβεβαιώθηκε στη Γνωμοδότηση του ΔΔΧ (23.7.2025).
Το κράτος υποχρεούται να διαμορφώνει κανονιστικά εργαλεία προληπτικού και προσαρμοστικού σχεδιασμού, να προάγει μηχανισμούς διαφάνειας, ενημέρωσης και συμμετοχής (Σύμβαση Άαρχους) και να μεριμνά για τη σταδιακή εξάλειψη των περιβαλλοντικά μη βιώσιμων υφιστάμενων υποδομών.
5. Προκλήσεις και προοπτικές
Παρά την πρόοδο, παραμένουν σημαντικές νομικές προκλήσεις:
- Η απουσία υποχρεωτικών δεικτών οικολογικής απόδοσης πέραν της ενεργειακής.
- Η ελλιπής νομική αναγνώριση των συστημάτων πιστοποίησης βιώσιμων κτηρίων.
- Η ασυμβατότητα της εκτός σχεδίου δόμησης με τη βιώσιμη δόμηση, όπως καταγράφεται στη νομολογία ΣτΕ.
- Η ανάγκη σύνδεσης των περιβαλλοντικών αδειοδοτήσεων (ΣΜΠΕ, ΕΠΜ) με τα ζητήματα μικροκλίμακας και κτηριακής απόδοσης.
- Η υποχρέωση για αναβάθμιση και όχι απλώς ενεργειακή επιδότηση (με κριτήρια κοινωνικά και περιβαλλοντικά).
Η μελλοντική ενσωμάτωση των ρυθμίσεων του Ευρωπαϊκού Κανονισμού για τη “Πράσινη Ταξινομία” (EU Taxonomy Regulation) αναμένεται να επιδράσει καταλυτικά και στον οικοδομικό τομέα, εντάσσοντας τη βιωσιμότητα ως κριτήριο επιλεξιμότητας χρηματοδότησης και αδειοδότησης.
Επίλογος
Η βιώσιμη δόμηση και ο οικολογικός σχεδιασμός κτηρίων δεν είναι απλώς τεχνικά ή αισθητικά εγχειρήματα. Αποτελούν νομική και θεσμική υποχρέωση που απορρέει από το Σύνταγμα, το ενωσιακό δίκαιο και το διεθνές περιβαλλοντικό δίκαιο. Η νομική ερμηνεία του σχεδιασμού δεν μπορεί πλέον να αγνοεί τις περιβαλλοντικές, ενεργειακές και κοινωνικές επιπτώσεις του κτηριακού αποθέματος. Αντίθετα, οφείλει να τις ενσωματώνει συστηματικά, ως προϋπόθεση δημόσιου συμφέροντος, οικολογικής ισότητας και δικαιοκρατικής βιωσιμότητας. Το αίτημα για «δικαιοκρατικό σχεδιασμό» κτηρίων δεν είναι μόνο τεχνικό ή πολιτικό. Είναι και βαθύτατα νομικό.
Π. Γαλάνης
Δικηγόρος, ΔΝ, Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
